1. http://sroroo.ru/upload/iblock/844/RO_01_21-small.pdf
"РОССИЙСКИЙ ОЦЕНЩИК", №1, 2021, с.1- - 29.
Урбан Н.А., Шехтман В.Е.
СООТВЕТСТВИЕ АНАЛИЗА РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ СТАНДАРТАМ ОЦЕНКИ
СООТВЕТСТВИЕ АНАЛИЗА РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ СТАНДАРТАМ ОЦЕНКИ
Ситуация с анализом рынка коммерческой недвижимости в сфере оценки.
Результаты оценки коммерческой недвижимости в 2021 году должны соответствовать требованиям ФСО, стандартами и правилами оценочной деятельности СРО. В Ассоциации «Русское общество оценщиков» с 2021 года действуют СПОД РОО 2020 (http://sroroo.ru/upload/iblock/e0a/SPOD-ROO-2000.pdf ).
В соответствии с ФСО: № 3; № 4; № 5; № 6; №7; № 9; № 12; № 13 и СПОД РОО 01-(3; 4; 5; 6; 7; 9 ;12; 13) -2020 в отчете об оценке должен содержаться анализ рынка коммерческой недвижимости, качественный уровень которого должен обеспечивать выполнение стандартов должным образом.
Выполнение оценки объекта коммерческой недвижимости на основе качественного анализа рынка позволяет сформировать убедительную доказательную базу и сформулировать аргументы в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта. Такая ситуация может возникнуть при рассмотрении дела в суде, арбитражном суде, третейском суде в случае действия Статьи 13. «Оспоримость сведений, содержащихся в отчете» Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ.
На вебинаре, состоявшемся 24 сентября 2020 года, председатель Совета РОО Светлана Алексеевна Табакова рассказала о готовящихся поправках в ФЗ-135 «Об оценочной деятельности в РФ», о причинах их появления, о мерах по усилению контроля над оценщиками и СРОО, о повышении ответственности за качество отчетов и экспертиз (http://sroroo.ru/press_center/events/results/3381049/). С предлагаемыми изменениями в ФЗ-135 можно ознакомиться по ссылке: http://sroroo.ru/upload/iblock/cb5/Proekt-FZ_vnesenie-izmenenii_-v-135_FZ-_s-vydelennymi-dorabotkami_1.pdf
В ходе опроса московских предприятий в сфере оценки, который провели авторы, наиболее часто встречаются ответы:
• Анализ рынка рассматривается в большей степени как формальный структурный элемент отчета.
• Оценочные предприятия предпочитают делать аналитику самостоятельно, либо пользоваться открытыми источниками.
Придание формального статуса разделу отчета с анализом рынка повышает экономические и репутационные риски оценщика. Это происходит из-за неопределенности в применении оценщиком принципа достаточности (субъективная трактовка). Проведение анализа рынка своими силами требует значительных ресурсов и наличия соответствующих компетенций, а также опыта сбора, обработки информации и знания методологии анализа рынка коммерческой недвижимости. Из-за ограниченности ресурсов предприятия встает проблема формирования выборки по наибольшему количеству объектов для анализа рынка. Качество выборки будет определяться объёмом информации из разных источников и алгоритмом обработки. Известно, что при различном наборе элементов в выборке получатся разные значения средних цен объектов в анализируемом сегменте.
Исследование рынка аналитических материалов в сфере коммерческой недвижимости Москвы показало отсутствие предложения аналитических материалов, в полной мере соответствующих стандартам оценки. Можно встретить достаточное количество аналитических обзоров в укрупненном варианте, который не подходит для применения при оценке объекта из-за слишком обобщенного характера информации. Встречаются ограниченные предложения о продаже аналитических материалов, но сделать сравнительный анализ затруднительно из-за отсутствия в открытом доступе полноценных обзоров.
В большинстве случаев в аналитических обзорах из открытых источниках отсутствует сегментация объектов для вида коммерческой недвижимости по площади и другим переменным, данные по которым необходимы для достоверной оценки объекта.
В своей профессиональной деятельности оценщик взаимодействует с собственниками, сотрудниками кредитных отделов банков и страховых компаний, инвесторами, бизнес-консультантами, руководителями предприятий, экспертами-аналитиками, риелторами. В этом взаимодействии элементом информационного поля является анализ рынка коммерческой недвижимости, а уровень диалога и успех будет определяться качеством аналитической информации у каждой стороны.
Поэтому возникла необходимость в разработке методологии и проведении анализа рынка коммерческой недвижимости, соответствующего стандартам оценки.
Практика проведения анализа рынка коммерческой недвижимости Москвы.
С учетом сложившейся ситуации была разработана методология и проведен анализ рынка коммерческой недвижимости Москвы (https://yadi.sk/d/KiXd3QkS_ODoMQ), на основе:
o Предоставления аналитической информации по трем крупнейшим открытым источникам: https://www.cian.ru/; https://www.avito.ru/; https://realty.yandex.ru/
o Большого объема выборки, который обеспечивает репрезентативность информации. Выборка по таким сегментам как торговые и офисные площади составила от нескольких тысяч до более десяти тысяч объектов.
o Обеспечения качества базы информации интеграцией данных источников, в которой исключены повторяющиеся и недостоверные объявления.
o Сегментации объектов по площади, цене и местоположению.
o Оценки ситуации на рынке по изменению средней стоимости кв. м и инфляции на рынке продаж и аренды (рост, равновесие, спад).
o Прогноза стоимости объектов коммерческой недвижимости.
o Разработанного стандарта представления информации, который позволяет приводнить анализ рынка в любом городе с численностью населения более 250000 человек и сравнивать региональные отличия.
Предлагаемый анализ рынка в вариантах LITE и PRO предоставляет информацию для:
• оценки стоимости коммерческой недвижимости в соответствии с нормативно-законодательной базой;
• принятия управленческого решения по управлению стоимостью коммерческой недвижимости, проведения коммерческой сделки купли-продажи и аренды;
• разработки бизнес – плана и инвестиционного проекта;
• маркетингового анализа рынка;
• в качестве независимого источника информации;
• анализа процессов на рынке коммерческой недвижимости.
Характеристики вариантов анализ рынка представлены в таблице1.
Таблица1.Структура и характеристики анализа рынка по вариантам LITE и PRO
1. № Элементы структуры отчета LITE PRO Примечание
2. Количество уровней сегментации 1 2 первый уровень - по площади, второй уровень - по цене.
3. Сегментации по площади есть есть Деление интервала значений площадей объектов в соответствии со спросом бизнеса на типовые размеры площадей объектов
4. Сегментация по цене нет есть Сегментация по цене дает возможность распределить объекты по стоимостным характеристикам: «эконом», «стандарт», «премиум» и др.
5. Количество видов коммерческой недвижимости
8 8 торговые, офисные, производственные, складские, земельные участки, свободного назначения, общепит, гостиницы
6. Динамика цен в площадных сегментах есть есть понимание рыночных процессов
7. Динамика цен в ценовых сегментах нет есть понимание рыночных процессов
8. Совмещение на одной диаграмме данных в базисных индексах по динамике инфляции в строительстве, цен на рынке продажи и аренды есть есть Анализ рыночных процессов. В соответствии с количеством уровней сегментации. Сравнение рынков продаж и аренды в динамике по отношению к инфляции.
7. Динамика цен в ценовых сегментах нет есть понимание рыночных процессов
8. Совмещение на одной диаграмме данных в базисных индексах по динамике инфляции в строительстве, цен на рынке продажи и аренды есть есть Анализ рыночных процессов. В соответствии с количеством уровней сегментации. Сравнение рынков продаж и аренды в динамике по отношению к инфляции.
9. Совмещение на одной диаграмме количества предложений объектов на рынках продажи и аренды. есть есть Оценка тенденций изменения маркетинговой стратегии собственников по критерию долгосрочная/ краткосрочная.
10. Совмещение на одной диаграмме динамики цен на рынках продаж и аренды в текущих и постоянных (очищенных от инфляции в строительстве) ценах. нет есть Имеет значение для понимания рыночных процессов и обоснования выводов о стоимости объекта, расчета экономического износа, оценки инвестиций в актив.
11. Применение в качестве индикатора состояния рынка продаж и аренды расчетной стоимости условного объекта есть есть Позволяет на диаграмме динамики цен количественно оценить тенденции стоимости объектов по критериям: кризис, равновесие, рост.
12. Прогноз стоимости объектов коммерческой недвижимости и валового мультипликатора есть есть определение стоимости реверсии и терминального коэффициента капитализации при расчете стоимости реверсии в доходном подходе.
13. Прогноз арендных ставок объектов есть есть определение денежных потоков в прогнозном периоде.
14. Оценка ситуации по периодам на рынке продаж и аренды: кризис, равновесие, рост с учетом степени изменения есть есть обоснование выводов при расчетах стоимости недвижимости. через анализ динамики индексов цен и СМР (инфляции).
15. Динамика соотношения рисков на рынке аренды и продаж нет есть понимание рыночных процессов
16. Динамика экономического износа нет есть расчет интегрального износа по кумулятивной модели
17. Оценка эластичности спроса
10. Совмещение на одной диаграмме динамики цен на рынках продаж и аренды в текущих и постоянных (очищенных от инфляции в строительстве) ценах. нет есть Имеет значение для понимания рыночных процессов и обоснования выводов о стоимости объекта, расчета экономического износа, оценки инвестиций в актив.
11. Применение в качестве индикатора состояния рынка продаж и аренды расчетной стоимости условного объекта есть есть Позволяет на диаграмме динамики цен количественно оценить тенденции стоимости объектов по критериям: кризис, равновесие, рост.
12. Прогноз стоимости объектов коммерческой недвижимости и валового мультипликатора есть есть определение стоимости реверсии и терминального коэффициента капитализации при расчете стоимости реверсии в доходном подходе.
13. Прогноз арендных ставок объектов есть есть определение денежных потоков в прогнозном периоде.
14. Оценка ситуации по периодам на рынке продаж и аренды: кризис, равновесие, рост с учетом степени изменения есть есть обоснование выводов при расчетах стоимости недвижимости. через анализ динамики индексов цен и СМР (инфляции).
15. Динамика соотношения рисков на рынке аренды и продаж нет есть понимание рыночных процессов
16. Динамика экономического износа нет есть расчет интегрального износа по кумулятивной модели
17. Оценка эластичности спроса
по корреляции цены и количества объектов есть есть анализ рыночных факторов, влияющих на объект
18. Приложение к отчету с табличными данными графиков и другой. вспомогательной информацией в табличной и графической формах. нет есть дополнительные возможности анализа
18. Приложение к отчету с табличными данными графиков и другой. вспомогательной информацией в табличной и графической формах. нет есть дополнительные возможности анализа
Сегментация рынка коммерческой недвижимости Москвы.
Сегментирование объектов рынка коммерческой недвижимости на сегменты это разделение рынка на группы объектов, обладающих схожими характеристиками, которые объединены по целевому назначению и условиям использования в бизнесе.
Можно выделить следующие основные сегменты по видам коммерческой недвижимости:
1. Торговая
2. Офисная
3. Производственная
4. Складская
5. Свободного назначения 6. Общественного питания
7. Гостиницы
8. Бытовые услуги
9. Автосервис
10. Земля коммерческого назначения
В настоящем анализе рынка сегментация для каждого сегмента коммерческой недвижимости проводится по следующим признакам:
• Площадь.
• Цена.
• Географическое местоположение.
Сегментация коммерческих площадей на рынках продаж и аренды двухуровневая. Первый уровень — это формирование сегментов по площади (площадные сегменты). Второй уровень — формирование сегментов по цене в каждом площадном сегменте. Таким образом сначала осуществляется сегментация по площади, а затем каждый выделенный площадной сегмент сегментируется по цене.
Сегментация по площади позволяет выделить площадные сегменты в соответствии с наиболее вероятным спросом бизнеса на типовые размеры площадей объектов, что значимо для обоснования стоимости объектов оценки, принятия управленческого решения или инвестирования.
Сегментация по площади дает обобщенный уровень информации о рынке, а сегментация по цене детализированный. В зависимости от поставленных задач используется либо обобщенная, либо детализированная информации о рынке.
Сегментирование по цене проводится для установления ценовых границ рынка, а по географическому признаку для установки географических границ рынка. Сегментация по цене позволяет выделить ценовые сегменты через распределение объектов по ценовым характеристикам для категорий типа: «эконом», «стандарт», «премиум» и др., что важно для обоснования стоимости объектов оценки, принятия управленческого решения или инвестирования. Количество ценовых сегментов определяется количеством объектов в выборке. Чем больше количество представленных объектов, тем больше выделяется ценовых сегментов.
Как актив бизнеса, коммерческая недвижимость генерирует стоимость в зависимости от факторов маркетинга и макроэкономических условий экономики как на региональном, так и на федеральном уровнях. Вид позиционирования будет определяться маркетингом коммерческой недвижимости, который определяется через анализ наилучшего эффективного использования. Например, объекты торговой недвижимости небольшой площади будут востребованы для определенной группы покупателей малого и среднего бизнеса, торговых сетей шагового формата, а также специализированных магазинов.
Для сегментации по цене используется математический алгоритм распределения (кластеризации) выборки объектов площадного сегмента для заданного количества уровней цены. Таким образом все объекты площадного сегмента будут распределены в ценовых сегментах по стоимости 1 кв.м: более дорогие площади будут располагаться в ценовых сегментах с высоким уровнем цены, и соответственно более дешевые площади будут располагаться в ценовых сегментах с низким уровнем цены. Такой подход к ценовой сегментации позволяет учитывать изменение цен на рынке в динамике без искажения структуры ценового сегмента во времени с сохранением характеристик объектов. Математический алгоритм сегментации по цене разбивает выборку объектов на кластеры и определяет ценовые границы. Принцип работы применяемого математического алгоритма кластеризации заключается в вычислении положении цены каждого объекта относительно ценовых центров, количество которых регламентируется заданием количества уровней сегментации по цене. Все объекты группируются вокруг ценовых центров на основе минимального отличия от значения цены в ценовом центре. Ценовые границы вычисляются по границам раздела распределения объектов в кластере. Положение ценовых центров на координатной оси цены определяется через последовательные итерации. Ограничением применения математического алгоритма кластеризации является наличие менее 6 объектов в выборке. Количество ценовых кластеров (сегментов) определяется исходя из принципа целесообразности на основе практического опыта формирования анализа рынка.
Сегментация по географическому местоположению позволяет выделить геоэкономические сегменты через распределение объектов по геоэкономическим территориям, которые определяются по принципу кольцевого распределения и географическим направлениям. Такая сегментация имеет значение для сравнения вариантов местоположения объекта при обосновании стоимости объектов оценки, принятия управленческого решения или инвестирования. Сегментация по геоэкономическим территориям проведена с использованием в качестве аналога классификации консалтинговой компании Knight Frank.
Сегментация по геоэкономическим территориям:
1. БК – территория Бульварного кольца.
2. СК– территория Садового кольца. Зона соответствует территории между СК и БК.
3. ТТК– территория третьего транспортного кольца. Зона соответствует территории между ТТК и СК.
4. ЧТК– территория четвертого транспортного кольца по проекту. Зона соответствует территории между ЧТК и ТТК.
5. МКАД– территория Московской кольцевой автодороги. Зона соответствует территории между МКАД и ЧТК.
6. ЗА МКАД территория за Московской кольцевой автодорогой. Зона соответствует территории за МКАД с включением городов спутников. ЗА МКАД Юг+НАО соответствует территории с расположением районов на юге за МКАД и территории Новомосковского административного округа. ЗА МКАД Юг-ТАО соответствует территории Троицкого административного округа.
Кольцевое распределение и географические направления формируют сектора, соответствующие геоэкономическим территориям. Границы территорий формировались по границам Бульварного и Садового колец, третьего и четвертого транспортных колец, МКАД и границам муниципальных районов. Геоэкономические территории города в свою очередь сегментируются по направлениям.
Основными ценообразующими факторами являются: местоположение, транспортная и пешеходная доступность, парковка, инфраструктура объекта, отделка, конкуренция, баланс спрос/предложение, госрегулирование, экономическая ситуация на федеральном и региональном уровнях. Сегментация по цене на рынке аренды, проводится аналогично сегментации на рынке продаж.
Материалы анализа рынка позволяют уточнить формулирование задания на оценку, допущения в отчетах об оценке, реализовывать подходы и методы при определении рыночной, инвестиционной, залоговой, ликвидационной стоимостей, обосновывать выводы.
Применение данных разработанного анализа рынка для расчетов в подходах.
НЭИ- наилучшее эффективное использование:
1. Ставка аренды в сегменте как текущая, так и прогнозная.
2. Расчет коэффициента капитализации по данным рынка продаж и аренды.
3. Анализ вариантов позиционирования объекта для выявления наиболее прибыльного использования объекта.
Затратный подход
1. Расчет экономического износа для сегмента, обусловленного конъюнктурой рынка коммерческой недвижимости.
2. Расчет функционального износа через методы доходного или сравнительного подходов.
Доходный подход
1. Рыночная ставка аренды в сегменте текущая и прогнозная.
2. Расчет коэффициента капитализации по данным по данным валового рентного мультипликатора.
3. Определение терминального коэффициента капитализации по данным прогноза валового рентного мультипликатора.
4. Определение денежных потоков в периоде по прогнозу ставки аренды.
5. Определение стоимости реверсии по прогнозу цены продажи.
6. Доказательная база для применения надбавок за риск при расчете ставки дисконтирования кумулятивным методом.
7. Доказательная база для обоснования коэффициента простоя площадей.
Сравнительный подход
1. Расчет корректировки на дату предложения на рынке продаж и аренды.
2. Расчет корректировки на отличие позиционирования объекта оценки и аналогов на рынке продаж и аренды.
3. Расчет корректировки на отличие позиционирования объекта оценки от аналогов для сегмента площадей двойного позиционирования на рынке продаж и аренды.
4. Расчет корректировки на местоположение объекта оценки на рынке продаж и аренды.
5. Расчет корректировки на отличие общей площади объекта оценки и аналогов на рынке продаж и аренды.
6. Расчет сроков экспозиции по аналогам с известными сроками экспозиции.
Структура отчета по анализу рынка по параграфам.
§1. Характеристики сегментации коммерческих площадей.
Характеристики сегментации необходимы для определения вероятного спроса бизнеса на размеры и стоимость площадей объектов, принадлежности объекта к сегменту и проведения анализа изменения его стоимости под влиянием ценообразующих факторов.
В отчете представлены типы объектов: торговые, офисные, производственные, складские, свободного назначения, общепит, гостиницы, земельные участки.
Для объектов применена сегментация по двум уровням.
Первый — сегменты по площади (площадные сегменты): обобщенный уровень информации о рынке. Сегментация по площади проводится для выделения площадей, соответствующих вероятным типам бизнеса.
Второй — сегменты по цене в каждом площадном сегменте: детализированная информации о рынке. По стоимости в площадном сегменте выделяются типы объектов «эконом», «стандарт», «премиум» и др. Сегментирование по цене проводится для установления ценовых границ рынка.
Сегментирование по площади и цене соответствуют определенным классам объектов, определяется маркетингом и необходимо для обоснования стратегии управления стоимостью недвижимостью.
§2. Статистика сегментов на рынке продажи и аренды.
Статистика сегментов характеризует: средний размер объектов; количество объектов; ценовые границы; ценовую структуру объектов по медиане, средней и средневзвешенному значениям цены, соотношение сегментов по показателям (на сколько объекты отличаются друг от друга ).
Характеристики площадных и ценовых сегментов позволяют оценить структуру предложения на рынке и рыночные характеристики конкретного объекта (анализируемого объекта коммерческой недвижимости).
Информация в первом и во втором параграфах требуется для обоснования стоимости при продаже/покупке, аренды, инвестирования, разработки плана маркетинга и другого управленческого решения.
§3. Предложение на рынке продаж и аренды по территориям.
Характеристики рынка по территориям показывает геоэкономическое распределение рынков продаж и аренды и рейтинг территорий на основе стоимости 1 кв.м. Средние цены предложения по территориям для всего сегмента дают общую информацию по сегменту в целом, показывая тенденции в территориальном разрезе, учитываются в ценообразовании.
Среднегородская цена предложения является индикатором экономического потенциала для сегмента на данной территории. Относительные значения средней цены 1 кв.м по сравнению со среднегородской на рынках продажи и аренды могут иметь положительные и отрицательные значения. Положительные значения соответствуют более низкому риску, а отрицательные – более высокому для рынков продажи и аренды в разных районах. Тенденции изменения рисков по территориям можно выявить при анализе динамики относительных значений. Средняя цена 1 кв.м относительно среднегородской по территориям определяет рейтинг экономического потенциала территорий.
Характеристика предложения на рынке продажи и аренды по территориям позволяет обосновать цены предложения (сделки) или ставки аренды; рассчитать корректировки к цене предложения (сделки); сравнить по наилучшему использованию объектов и инвестированию; оценить конкуренцию и конкурентные преимущества; оценить возможности использования под бизнес, использовать при разработке бизнес-плана и плана маркетинга.
§4. Оценка ситуации и динамика количества объектов на рынке продажи и аренды.
Динамика базисных индексов инфляции и средней цены предложения позволяет сравнить инфляцию, цены предложения, арендные ставки, выявить тенденции и влияние ценообразующих факторов.
Инфляция в коммерческой недвижимости измеряется через изменение сметной стоимости строительно-монтажных работ (индексов СМР ). Изменение базисных индексов цен предложения на рынке продажи и аренды относительно уровня инфляции отображает относительное удорожание (+) или удешевление (-) недвижимости в условиях отсутствия влияния кризиса или инвестиционного роста коммерческой недвижимости (отсутствия влияния макроэкономических и маркетинговых факторов).
Динамика базисных индексов является индикатором оценки ситуации на рынке коммерческой недвижимости по типу и силе проявления (табл. 2.).
Таблица 2. Типы рыночных ситуации в сегментах.
Тип ситуации Характеристика ситуации
Спад Снижение цен предложения: индекс изменения цен предложения существенно меньше инфляции.
Равновесие Изменение цен предложения и инфляции: в интервале возможных колебаний разности индексов от -2% до 2%
Равновесие при
Сегментирование объектов рынка коммерческой недвижимости на сегменты это разделение рынка на группы объектов, обладающих схожими характеристиками, которые объединены по целевому назначению и условиям использования в бизнесе.
Можно выделить следующие основные сегменты по видам коммерческой недвижимости:
1. Торговая
2. Офисная
3. Производственная
4. Складская
5. Свободного назначения 6. Общественного питания
7. Гостиницы
8. Бытовые услуги
9. Автосервис
10. Земля коммерческого назначения
В настоящем анализе рынка сегментация для каждого сегмента коммерческой недвижимости проводится по следующим признакам:
• Площадь.
• Цена.
• Географическое местоположение.
Сегментация коммерческих площадей на рынках продаж и аренды двухуровневая. Первый уровень — это формирование сегментов по площади (площадные сегменты). Второй уровень — формирование сегментов по цене в каждом площадном сегменте. Таким образом сначала осуществляется сегментация по площади, а затем каждый выделенный площадной сегмент сегментируется по цене.
Сегментация по площади позволяет выделить площадные сегменты в соответствии с наиболее вероятным спросом бизнеса на типовые размеры площадей объектов, что значимо для обоснования стоимости объектов оценки, принятия управленческого решения или инвестирования.
Сегментация по площади дает обобщенный уровень информации о рынке, а сегментация по цене детализированный. В зависимости от поставленных задач используется либо обобщенная, либо детализированная информации о рынке.
Сегментирование по цене проводится для установления ценовых границ рынка, а по географическому признаку для установки географических границ рынка. Сегментация по цене позволяет выделить ценовые сегменты через распределение объектов по ценовым характеристикам для категорий типа: «эконом», «стандарт», «премиум» и др., что важно для обоснования стоимости объектов оценки, принятия управленческого решения или инвестирования. Количество ценовых сегментов определяется количеством объектов в выборке. Чем больше количество представленных объектов, тем больше выделяется ценовых сегментов.
Как актив бизнеса, коммерческая недвижимость генерирует стоимость в зависимости от факторов маркетинга и макроэкономических условий экономики как на региональном, так и на федеральном уровнях. Вид позиционирования будет определяться маркетингом коммерческой недвижимости, который определяется через анализ наилучшего эффективного использования. Например, объекты торговой недвижимости небольшой площади будут востребованы для определенной группы покупателей малого и среднего бизнеса, торговых сетей шагового формата, а также специализированных магазинов.
Для сегментации по цене используется математический алгоритм распределения (кластеризации) выборки объектов площадного сегмента для заданного количества уровней цены. Таким образом все объекты площадного сегмента будут распределены в ценовых сегментах по стоимости 1 кв.м: более дорогие площади будут располагаться в ценовых сегментах с высоким уровнем цены, и соответственно более дешевые площади будут располагаться в ценовых сегментах с низким уровнем цены. Такой подход к ценовой сегментации позволяет учитывать изменение цен на рынке в динамике без искажения структуры ценового сегмента во времени с сохранением характеристик объектов. Математический алгоритм сегментации по цене разбивает выборку объектов на кластеры и определяет ценовые границы. Принцип работы применяемого математического алгоритма кластеризации заключается в вычислении положении цены каждого объекта относительно ценовых центров, количество которых регламентируется заданием количества уровней сегментации по цене. Все объекты группируются вокруг ценовых центров на основе минимального отличия от значения цены в ценовом центре. Ценовые границы вычисляются по границам раздела распределения объектов в кластере. Положение ценовых центров на координатной оси цены определяется через последовательные итерации. Ограничением применения математического алгоритма кластеризации является наличие менее 6 объектов в выборке. Количество ценовых кластеров (сегментов) определяется исходя из принципа целесообразности на основе практического опыта формирования анализа рынка.
Сегментация по географическому местоположению позволяет выделить геоэкономические сегменты через распределение объектов по геоэкономическим территориям, которые определяются по принципу кольцевого распределения и географическим направлениям. Такая сегментация имеет значение для сравнения вариантов местоположения объекта при обосновании стоимости объектов оценки, принятия управленческого решения или инвестирования. Сегментация по геоэкономическим территориям проведена с использованием в качестве аналога классификации консалтинговой компании Knight Frank.
Сегментация по геоэкономическим территориям:
1. БК – территория Бульварного кольца.
2. СК– территория Садового кольца. Зона соответствует территории между СК и БК.
3. ТТК– территория третьего транспортного кольца. Зона соответствует территории между ТТК и СК.
4. ЧТК– территория четвертого транспортного кольца по проекту. Зона соответствует территории между ЧТК и ТТК.
5. МКАД– территория Московской кольцевой автодороги. Зона соответствует территории между МКАД и ЧТК.
6. ЗА МКАД территория за Московской кольцевой автодорогой. Зона соответствует территории за МКАД с включением городов спутников. ЗА МКАД Юг+НАО соответствует территории с расположением районов на юге за МКАД и территории Новомосковского административного округа. ЗА МКАД Юг-ТАО соответствует территории Троицкого административного округа.
Кольцевое распределение и географические направления формируют сектора, соответствующие геоэкономическим территориям. Границы территорий формировались по границам Бульварного и Садового колец, третьего и четвертого транспортных колец, МКАД и границам муниципальных районов. Геоэкономические территории города в свою очередь сегментируются по направлениям.
Основными ценообразующими факторами являются: местоположение, транспортная и пешеходная доступность, парковка, инфраструктура объекта, отделка, конкуренция, баланс спрос/предложение, госрегулирование, экономическая ситуация на федеральном и региональном уровнях. Сегментация по цене на рынке аренды, проводится аналогично сегментации на рынке продаж.
Материалы анализа рынка позволяют уточнить формулирование задания на оценку, допущения в отчетах об оценке, реализовывать подходы и методы при определении рыночной, инвестиционной, залоговой, ликвидационной стоимостей, обосновывать выводы.
Применение данных разработанного анализа рынка для расчетов в подходах.
НЭИ- наилучшее эффективное использование:
1. Ставка аренды в сегменте как текущая, так и прогнозная.
2. Расчет коэффициента капитализации по данным рынка продаж и аренды.
3. Анализ вариантов позиционирования объекта для выявления наиболее прибыльного использования объекта.
Затратный подход
1. Расчет экономического износа для сегмента, обусловленного конъюнктурой рынка коммерческой недвижимости.
2. Расчет функционального износа через методы доходного или сравнительного подходов.
Доходный подход
1. Рыночная ставка аренды в сегменте текущая и прогнозная.
2. Расчет коэффициента капитализации по данным по данным валового рентного мультипликатора.
3. Определение терминального коэффициента капитализации по данным прогноза валового рентного мультипликатора.
4. Определение денежных потоков в периоде по прогнозу ставки аренды.
5. Определение стоимости реверсии по прогнозу цены продажи.
6. Доказательная база для применения надбавок за риск при расчете ставки дисконтирования кумулятивным методом.
7. Доказательная база для обоснования коэффициента простоя площадей.
Сравнительный подход
1. Расчет корректировки на дату предложения на рынке продаж и аренды.
2. Расчет корректировки на отличие позиционирования объекта оценки и аналогов на рынке продаж и аренды.
3. Расчет корректировки на отличие позиционирования объекта оценки от аналогов для сегмента площадей двойного позиционирования на рынке продаж и аренды.
4. Расчет корректировки на местоположение объекта оценки на рынке продаж и аренды.
5. Расчет корректировки на отличие общей площади объекта оценки и аналогов на рынке продаж и аренды.
6. Расчет сроков экспозиции по аналогам с известными сроками экспозиции.
Структура отчета по анализу рынка по параграфам.
§1. Характеристики сегментации коммерческих площадей.
Характеристики сегментации необходимы для определения вероятного спроса бизнеса на размеры и стоимость площадей объектов, принадлежности объекта к сегменту и проведения анализа изменения его стоимости под влиянием ценообразующих факторов.
В отчете представлены типы объектов: торговые, офисные, производственные, складские, свободного назначения, общепит, гостиницы, земельные участки.
Для объектов применена сегментация по двум уровням.
Первый — сегменты по площади (площадные сегменты): обобщенный уровень информации о рынке. Сегментация по площади проводится для выделения площадей, соответствующих вероятным типам бизнеса.
Второй — сегменты по цене в каждом площадном сегменте: детализированная информации о рынке. По стоимости в площадном сегменте выделяются типы объектов «эконом», «стандарт», «премиум» и др. Сегментирование по цене проводится для установления ценовых границ рынка.
Сегментирование по площади и цене соответствуют определенным классам объектов, определяется маркетингом и необходимо для обоснования стратегии управления стоимостью недвижимостью.
§2. Статистика сегментов на рынке продажи и аренды.
Статистика сегментов характеризует: средний размер объектов; количество объектов; ценовые границы; ценовую структуру объектов по медиане, средней и средневзвешенному значениям цены, соотношение сегментов по показателям (на сколько объекты отличаются друг от друга ).
Характеристики площадных и ценовых сегментов позволяют оценить структуру предложения на рынке и рыночные характеристики конкретного объекта (анализируемого объекта коммерческой недвижимости).
Информация в первом и во втором параграфах требуется для обоснования стоимости при продаже/покупке, аренды, инвестирования, разработки плана маркетинга и другого управленческого решения.
§3. Предложение на рынке продаж и аренды по территориям.
Характеристики рынка по территориям показывает геоэкономическое распределение рынков продаж и аренды и рейтинг территорий на основе стоимости 1 кв.м. Средние цены предложения по территориям для всего сегмента дают общую информацию по сегменту в целом, показывая тенденции в территориальном разрезе, учитываются в ценообразовании.
Среднегородская цена предложения является индикатором экономического потенциала для сегмента на данной территории. Относительные значения средней цены 1 кв.м по сравнению со среднегородской на рынках продажи и аренды могут иметь положительные и отрицательные значения. Положительные значения соответствуют более низкому риску, а отрицательные – более высокому для рынков продажи и аренды в разных районах. Тенденции изменения рисков по территориям можно выявить при анализе динамики относительных значений. Средняя цена 1 кв.м относительно среднегородской по территориям определяет рейтинг экономического потенциала территорий.
Характеристика предложения на рынке продажи и аренды по территориям позволяет обосновать цены предложения (сделки) или ставки аренды; рассчитать корректировки к цене предложения (сделки); сравнить по наилучшему использованию объектов и инвестированию; оценить конкуренцию и конкурентные преимущества; оценить возможности использования под бизнес, использовать при разработке бизнес-плана и плана маркетинга.
§4. Оценка ситуации и динамика количества объектов на рынке продажи и аренды.
Динамика базисных индексов инфляции и средней цены предложения позволяет сравнить инфляцию, цены предложения, арендные ставки, выявить тенденции и влияние ценообразующих факторов.
Инфляция в коммерческой недвижимости измеряется через изменение сметной стоимости строительно-монтажных работ (индексов СМР ). Изменение базисных индексов цен предложения на рынке продажи и аренды относительно уровня инфляции отображает относительное удорожание (+) или удешевление (-) недвижимости в условиях отсутствия влияния кризиса или инвестиционного роста коммерческой недвижимости (отсутствия влияния макроэкономических и маркетинговых факторов).
Динамика базисных индексов является индикатором оценки ситуации на рынке коммерческой недвижимости по типу и силе проявления (табл. 2.).
Таблица 2. Типы рыночных ситуации в сегментах.
Тип ситуации Характеристика ситуации
Спад Снижение цен предложения: индекс изменения цен предложения существенно меньше инфляции.
Равновесие Изменение цен предложения и инфляции: в интервале возможных колебаний разности индексов от -2% до 2%
Равновесие при
высокой волатильности Наличие противоположно направленных колебаний внутри периода, которые компенсируют друг друга.
Рост Индекс изменения цен предложения существенно выше инфляции.
Сила процесса спада или роста определяется разностью изменения индексов инфляции и цен предложения и ранжируется по уровням: слабый, умеренный, сильный, равновесие.
При отсутствии кризиса и инвестиционного роста коммерческой недвижимости, изменение ее стоимости соответствует изменению индекса инфляции. Динамика базисных индексов средней цены предложения 1 кв.м и количества объектов — это индикатор эластичности спроса. Коэффициент корреляции базисных индексов средней цены предложения 1 кв.м и количества объектов позволяет косвенно оценить эластичность спроса, силу и направление влияния ценообразующих факторов. Например, положительные значения отражают рост количества и стоимости объектов.
Соотношение количества предложений объектов на рынках продажи и аренды является индикатором маркетинговой стратегии бизнеса по критерию долгосрочная/краткосрочная. Рост доли предложения на продажу свидетельствует о приоритете долгосрочных стратегий владения активом, и наоборот, увеличение доли предложения на аренду указывает о предпочтении в сторону реализации краткосрочных стратегий инвестирования в актив. Колебания количества объектов на рынках отражает изменение спроса и предложения и связано с изменением рыночной конъюнктуры.
§5. Динамика цен предложения на рынках продажи и аренды.
Динамика цен предложения по площадным и ценовым сегментам и стоимость условного объекта, отражает тенденции ценообразования на рынке продаж и аренды в сегменте (рост\кризис\равновесие) и связать с ценообразующими факторами. Условный объект – это объект недвижимости, имеющий цену, которая определяется как среднее по сегменту на дату расчета базисного индекса. Расчет цены условного объекта на любую дату производится умножением средней удельной стоимости [₽/кв. м] или месячной ставки аренды [₽/кв. м], соответствующей дате отсчета на базисный индекс стоимости строительно – монтажных работ (СМР). Динамика цены условного объекта показывает изменение его равновесной рыночной стоимости, определяемой на основе затратного подхода по значению уровня инфляции в строительстве. Равновесная рыночная стоимость любого объекта коммерческой недвижимости соответствует скорректированной на инфляцию в строительстве его цене на любую дату. То есть в условиях рыночного равновесия, когда нет кризиса (падения стоимости) и роста стоимости все графики динамики ценовых характеристик будут параллельны графику цены условного объекта. Отрицательный угол наклона графика динамики цены любого подсегмента по отношению к графику условного объекта (наклон по часовой стрелке ниже графика цены условного объекта) свидетельствует о кризисе или негативных предкризисных явлениях на рынке, которые проявляются в снижении стоимости объектов недвижимости. Значимость таких процессов определяется величиной угла между графиками динамики. В случае положительного угла наклона графика динамики ценовой характеристики любого сегмента или подсегмента по отношению к графику условного объекта, (наклон против часовой стрелки выше) наблюдается ситуация роста стоимости коммерческой недвижимости на рынке как следствие роста экономики региона и страны в целом. Применение расчетной стоимости условного объекта в качестве индикатора состояния рынка продаж и аренды по критериям: кризис, равновесие, рост.
Динамика цен на рынках продаж и аренды в текущих и постоянных (очищенных от инфляции) ценах имеет значение в оценке стоимости объектов для понимания рыночных процессов в сегменте, обоснования выводов о стоимости объекта, расчета экономического износа, оценки инвестиций в актив.
Совмещение на одной диаграмме базисных индексов динамики инфляции, цен на рынке продажи и аренды системно представляет информацию для обоснования выводов по рынку в целом и объекту в частности с точки зрения маркетинга и стратегии собственника. Эта информация важна для принятия решений по сделкам и инвестициям, управлению стоимостью объектов.
§6. Динамика цен предложения на рынках продажи и аренды по территориям.
Дополняет информацию о динамике цен предложения по площадным и ценовым сегментам в геоэкономическом аспекте. На основе данной информации оцениваются тенденции в изменении экономической привлекательности территории для целей бизнеса.
§7. Прогноз динамики цен предложения на рынках продажи и аренды.
В прогнозе динамики цен учитываются макроэкономические тенденции (прогноз темпа роста ВВП), тенденции региональной экономики (темп роста индексов СМР в строительном сегменте) и маркетинг данного сегмента недвижимости на локальном рынке (темп изменения стоимости недвижимости за ретроспективный период).
Совмещение графиков прогноза по продажам и аренде на одном рисунке сделано для удобства совместного анализа тенденций на рынках продажи и аренды. Графики прогноза по продажам и аренде позволяют измерить периоды достижения ретроспективных значений стоимости при выходе из кризиса и темп роста стоимости объектов при благоприятной конъюнктуре; обосновать цены предложения (сделки); обосновать аргументы для сделки; рассчитать корректировки к цене предложения (сделки); провести анализ наилучшего использования объекта; оценить маркетинг объекта; проанализировать риск; сформировать управленческое решение; измерить и оценить факторы, оказывающих влияние на величину инвестиционной, и залоговой стоимостей.
Прогноз стоимости объектов и валового мультипликатора необходим для определения стоимости реверсии и терминального коэффициента капитализации в доходном подходе.
Прогноз арендных ставок объектов используется для определения денежных потоков прогнозного периода в доходном подходе.
Прогноз стоимости объектов и валового мультипликатора является основой разработки стратегии собственника по управлению стоимостью недвижимости, инвестора по реализации инвестиционного проекта, кредитора для кредитования, маркетолога по обоснованию плана маркетинга, оценщика для оценки объекта.
§8. Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) и скользящая средняя ВРМ. прогноз ВРМ.
Валовой мультипликатор отражает изменение коэффициента капитализации. Его можно вычислить через отношение предложения годовой арендной ставки, умноженной на (1- доля затрат) *(1- скидка при заключении сделок) к цене предложения на продажу, умноженной на (1- скидка при заключении сделок).
Динамика валового мультипликатора (ВРМ) и скользящей средней ВРМ по трем кварталам позволяет определить тенденции доходности объектов на рынке и дополняет информацию о динамике цен предложения по площадным и ценовым сегментам.
Прогноз ВМ проводится по данным прогноза динамики цен предложения на рынках продажи и аренды. По прогнозу валового мультипликатора (ВРМ) можно оценить стоимость объекта в будущем методом капитализации, а также тенденции рисков на рынке для оптимистического и пессимистического сценариев. По изменению прогнозных значений ВРМ можно оценить для оптимистического\пессимистического сценариев рост\снижение рисков объектов.
§9. Динамика соотношения рисков на рынке аренды и продаж.
Динамика соотношения рисков на рынке аренды и продаж отражает рыночные процессы и тенденции доходности объектов. Данный показатель имеет значение для расчета ставки дисконтирования в части обоснования поправок к безрисковой ставке. Соотношение рисков позволяет оценить взаимодействие рынков продаж и аренды: предпочтения инвесторов и бизнеса будут ориентироваться в направлении минимальных рисков.
§10. Динамика изменения стоимости объектов в сегменте на рынках продаж и аренды.
Динамика изменения стоимости объектов позволяет оценивать и выделять периоды кризиса\роста в сегменте. Период снижения стоимости характеризуется как экономический износ. Период увеличения стоимости характеризуется как период роста стоимости под влиянием спекулятивных или фундаментальных факторов, различаемых по длительности интервалов изменения стоимости. Графики показывают величину роста\снижения стоимости и длительность периодов, что позволяет учитывать выявленные тенденции в разработке стратегий собственников и инвесторов, обосновывать выводы в оценке стоимости объектов, измерять изменение доходов от объектов и сравнивать с альтернативными вариантами использования капитала. Динамика изменения стоимости объектов необходима для обоснования цены предложения (сделки), обоснования аргументов для сделки, расчета корректировок к цене предложения (сделки), анализа наилучшего использования объекта, анализа рисков, формирования управленческого решения.
Динамика экономического износа необходима для расчета интегрального износа по кумулятивной модели в затратном подходе.
§11. Сроки экспозиции на рынке.
Сроки экспозиции объектов на рынках продаж и аренды измерены в зависимости доли объектов от срока экспозиции. Это позволяет определить распределение количества объектов по срокам экспозиции и вычислить средневзвешенное значение срока экспозиции, определить минимальный и максимальный сроки.
Срок экспозиции измеряется для каждого объекта непрерывно, пока объект позиционируется на рынке с момента его появления до исчезновения из листингов. Все наблюдаемые объекты формируют базу сроков экспозиции с характеристиками и адресами объектов, которая может быть предоставлена для решения задач оценки ликвидационной и залоговой стоимостей стоимости по аналогам на основе сравнительных методов, принятия управленческих решений. База объектов с измеренными сроками и характеристиками экспозиции дает возможность сформировать выборку объектов-аналогов, по которой можно определить наиболее вероятный срок экспозиции по медиане или средней рыночным подходом. Это позволяет измерить и оценить факторы, оказывающие влияние на величину ликвидационной и залоговой стоимостей.
Приложение к анализу рынка с табличными данными графиков и другой. вспомогательной информацией в табличной и графической формах создает дополнительные возможности анализа. Бесплатные консультации по применению материалов аналитического обзора способствует комплексному применению материалов для потребителя. Приложение к отчету базы объектов выборки с том числе в ретроспективные периоды актуально для выбора аналогов. Можно делать скриншоты объектов по URL адресам. Проблема скриншотов решается полностью для не очень старых объявлений, для последнего месяца квартала полностью и далее по убыванию. Достаточно кликнуть по ссылке с URL адресом в базе (файл Excel) и откроется объект с описанием, далее сделать копию экрана. Реализуется принцип: делать копии только для выбранных объектов, отпадает необходимость в очень затратном сплошном копировании объявлений. Сами URL адреса могут являться элементом доказательной базой на период их действительности.
Рост Индекс изменения цен предложения существенно выше инфляции.
Сила процесса спада или роста определяется разностью изменения индексов инфляции и цен предложения и ранжируется по уровням: слабый, умеренный, сильный, равновесие.
При отсутствии кризиса и инвестиционного роста коммерческой недвижимости, изменение ее стоимости соответствует изменению индекса инфляции. Динамика базисных индексов средней цены предложения 1 кв.м и количества объектов — это индикатор эластичности спроса. Коэффициент корреляции базисных индексов средней цены предложения 1 кв.м и количества объектов позволяет косвенно оценить эластичность спроса, силу и направление влияния ценообразующих факторов. Например, положительные значения отражают рост количества и стоимости объектов.
Соотношение количества предложений объектов на рынках продажи и аренды является индикатором маркетинговой стратегии бизнеса по критерию долгосрочная/краткосрочная. Рост доли предложения на продажу свидетельствует о приоритете долгосрочных стратегий владения активом, и наоборот, увеличение доли предложения на аренду указывает о предпочтении в сторону реализации краткосрочных стратегий инвестирования в актив. Колебания количества объектов на рынках отражает изменение спроса и предложения и связано с изменением рыночной конъюнктуры.
§5. Динамика цен предложения на рынках продажи и аренды.
Динамика цен предложения по площадным и ценовым сегментам и стоимость условного объекта, отражает тенденции ценообразования на рынке продаж и аренды в сегменте (рост\кризис\равновесие) и связать с ценообразующими факторами. Условный объект – это объект недвижимости, имеющий цену, которая определяется как среднее по сегменту на дату расчета базисного индекса. Расчет цены условного объекта на любую дату производится умножением средней удельной стоимости [₽/кв. м] или месячной ставки аренды [₽/кв. м], соответствующей дате отсчета на базисный индекс стоимости строительно – монтажных работ (СМР). Динамика цены условного объекта показывает изменение его равновесной рыночной стоимости, определяемой на основе затратного подхода по значению уровня инфляции в строительстве. Равновесная рыночная стоимость любого объекта коммерческой недвижимости соответствует скорректированной на инфляцию в строительстве его цене на любую дату. То есть в условиях рыночного равновесия, когда нет кризиса (падения стоимости) и роста стоимости все графики динамики ценовых характеристик будут параллельны графику цены условного объекта. Отрицательный угол наклона графика динамики цены любого подсегмента по отношению к графику условного объекта (наклон по часовой стрелке ниже графика цены условного объекта) свидетельствует о кризисе или негативных предкризисных явлениях на рынке, которые проявляются в снижении стоимости объектов недвижимости. Значимость таких процессов определяется величиной угла между графиками динамики. В случае положительного угла наклона графика динамики ценовой характеристики любого сегмента или подсегмента по отношению к графику условного объекта, (наклон против часовой стрелки выше) наблюдается ситуация роста стоимости коммерческой недвижимости на рынке как следствие роста экономики региона и страны в целом. Применение расчетной стоимости условного объекта в качестве индикатора состояния рынка продаж и аренды по критериям: кризис, равновесие, рост.
Динамика цен на рынках продаж и аренды в текущих и постоянных (очищенных от инфляции) ценах имеет значение в оценке стоимости объектов для понимания рыночных процессов в сегменте, обоснования выводов о стоимости объекта, расчета экономического износа, оценки инвестиций в актив.
Совмещение на одной диаграмме базисных индексов динамики инфляции, цен на рынке продажи и аренды системно представляет информацию для обоснования выводов по рынку в целом и объекту в частности с точки зрения маркетинга и стратегии собственника. Эта информация важна для принятия решений по сделкам и инвестициям, управлению стоимостью объектов.
§6. Динамика цен предложения на рынках продажи и аренды по территориям.
Дополняет информацию о динамике цен предложения по площадным и ценовым сегментам в геоэкономическом аспекте. На основе данной информации оцениваются тенденции в изменении экономической привлекательности территории для целей бизнеса.
§7. Прогноз динамики цен предложения на рынках продажи и аренды.
В прогнозе динамики цен учитываются макроэкономические тенденции (прогноз темпа роста ВВП), тенденции региональной экономики (темп роста индексов СМР в строительном сегменте) и маркетинг данного сегмента недвижимости на локальном рынке (темп изменения стоимости недвижимости за ретроспективный период).
Совмещение графиков прогноза по продажам и аренде на одном рисунке сделано для удобства совместного анализа тенденций на рынках продажи и аренды. Графики прогноза по продажам и аренде позволяют измерить периоды достижения ретроспективных значений стоимости при выходе из кризиса и темп роста стоимости объектов при благоприятной конъюнктуре; обосновать цены предложения (сделки); обосновать аргументы для сделки; рассчитать корректировки к цене предложения (сделки); провести анализ наилучшего использования объекта; оценить маркетинг объекта; проанализировать риск; сформировать управленческое решение; измерить и оценить факторы, оказывающих влияние на величину инвестиционной, и залоговой стоимостей.
Прогноз стоимости объектов и валового мультипликатора необходим для определения стоимости реверсии и терминального коэффициента капитализации в доходном подходе.
Прогноз арендных ставок объектов используется для определения денежных потоков прогнозного периода в доходном подходе.
Прогноз стоимости объектов и валового мультипликатора является основой разработки стратегии собственника по управлению стоимостью недвижимости, инвестора по реализации инвестиционного проекта, кредитора для кредитования, маркетолога по обоснованию плана маркетинга, оценщика для оценки объекта.
§8. Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) и скользящая средняя ВРМ. прогноз ВРМ.
Валовой мультипликатор отражает изменение коэффициента капитализации. Его можно вычислить через отношение предложения годовой арендной ставки, умноженной на (1- доля затрат) *(1- скидка при заключении сделок) к цене предложения на продажу, умноженной на (1- скидка при заключении сделок).
Динамика валового мультипликатора (ВРМ) и скользящей средней ВРМ по трем кварталам позволяет определить тенденции доходности объектов на рынке и дополняет информацию о динамике цен предложения по площадным и ценовым сегментам.
Прогноз ВМ проводится по данным прогноза динамики цен предложения на рынках продажи и аренды. По прогнозу валового мультипликатора (ВРМ) можно оценить стоимость объекта в будущем методом капитализации, а также тенденции рисков на рынке для оптимистического и пессимистического сценариев. По изменению прогнозных значений ВРМ можно оценить для оптимистического\пессимистического сценариев рост\снижение рисков объектов.
§9. Динамика соотношения рисков на рынке аренды и продаж.
Динамика соотношения рисков на рынке аренды и продаж отражает рыночные процессы и тенденции доходности объектов. Данный показатель имеет значение для расчета ставки дисконтирования в части обоснования поправок к безрисковой ставке. Соотношение рисков позволяет оценить взаимодействие рынков продаж и аренды: предпочтения инвесторов и бизнеса будут ориентироваться в направлении минимальных рисков.
§10. Динамика изменения стоимости объектов в сегменте на рынках продаж и аренды.
Динамика изменения стоимости объектов позволяет оценивать и выделять периоды кризиса\роста в сегменте. Период снижения стоимости характеризуется как экономический износ. Период увеличения стоимости характеризуется как период роста стоимости под влиянием спекулятивных или фундаментальных факторов, различаемых по длительности интервалов изменения стоимости. Графики показывают величину роста\снижения стоимости и длительность периодов, что позволяет учитывать выявленные тенденции в разработке стратегий собственников и инвесторов, обосновывать выводы в оценке стоимости объектов, измерять изменение доходов от объектов и сравнивать с альтернативными вариантами использования капитала. Динамика изменения стоимости объектов необходима для обоснования цены предложения (сделки), обоснования аргументов для сделки, расчета корректировок к цене предложения (сделки), анализа наилучшего использования объекта, анализа рисков, формирования управленческого решения.
Динамика экономического износа необходима для расчета интегрального износа по кумулятивной модели в затратном подходе.
§11. Сроки экспозиции на рынке.
Сроки экспозиции объектов на рынках продаж и аренды измерены в зависимости доли объектов от срока экспозиции. Это позволяет определить распределение количества объектов по срокам экспозиции и вычислить средневзвешенное значение срока экспозиции, определить минимальный и максимальный сроки.
Срок экспозиции измеряется для каждого объекта непрерывно, пока объект позиционируется на рынке с момента его появления до исчезновения из листингов. Все наблюдаемые объекты формируют базу сроков экспозиции с характеристиками и адресами объектов, которая может быть предоставлена для решения задач оценки ликвидационной и залоговой стоимостей стоимости по аналогам на основе сравнительных методов, принятия управленческих решений. База объектов с измеренными сроками и характеристиками экспозиции дает возможность сформировать выборку объектов-аналогов, по которой можно определить наиболее вероятный срок экспозиции по медиане или средней рыночным подходом. Это позволяет измерить и оценить факторы, оказывающие влияние на величину ликвидационной и залоговой стоимостей.
Приложение к анализу рынка с табличными данными графиков и другой. вспомогательной информацией в табличной и графической формах создает дополнительные возможности анализа. Бесплатные консультации по применению материалов аналитического обзора способствует комплексному применению материалов для потребителя. Приложение к отчету базы объектов выборки с том числе в ретроспективные периоды актуально для выбора аналогов. Можно делать скриншоты объектов по URL адресам. Проблема скриншотов решается полностью для не очень старых объявлений, для последнего месяца квартала полностью и далее по убыванию. Достаточно кликнуть по ссылке с URL адресом в базе (файл Excel) и откроется объект с описанием, далее сделать копию экрана. Реализуется принцип: делать копии только для выбранных объектов, отпадает необходимость в очень затратном сплошном копировании объявлений. Сами URL адреса могут являться элементом доказательной базой на период их действительности.
2. Урбан Н.А. Шехтман В.Е. «ПРИКЛАДНЫЕ АСПЕКТЫ АВТОМАТИЗАЦИИ АНАЛИЗА РЫНКА И ОЦЕНКИ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ».
Материалы ХIII Поволжской научно-практической конференции «Автоматизированные методы массовой и индивидуальной оценки, обогащенные искусственным интеллектом. Состояние и перспективы». ООО «Информ-оценка», г. Нижний Новгород.
Доклад и презентацию можно скачать по ссылке: https://inform-ocenka.ru/материалы-хiii-поволжской-научно-практи/
