МЕТОДОЛОГИЯ АНАЛИЗА РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ.
1. Новизна продукта:
o Предоставление аналитической информации по трем крупнейшим открытым источникам: https://www.cian.ru/; https://www.avito.ru/; https://realty.yandex.ru/
o Большой объем выборки обеспечивает репрезентативность информации. Выборка по основным сегментам от нескольких тысяч до более десяти тысяч объектов.
o Качество информации обеспечивается интеграцией баз данных трех источников, в которой отсутствуют повторяющиеся объекты в объявлениях и объекты с недостоверной или неполной информацией о характеристиках.
o Объекты сегментированы по площади, цене и местоположению.
o Оценка ситуации на рынке по изменению средней стоимости кв. м и инфляции на рынке продаж и аренды (рост, равновесие, спад).
o Прогноз стоимости объектов коммерческой недвижимости.
o Возможность проведения анализа рынка в любом городе с численностью населения более 250000 человек.
Назначение продукта. Предоставить информацию для:
• оценки стоимости коммерческой недвижимости в соответствии с нормативно-законодательной базой;
• принятия управленческого решения по управлению стоимостью коммерческой недвижимости, проведения коммерческой сделки купли-продажи и аренды;
• разработки бизнес – плана и инвестиционного проекта;
• маркетингового анализа рынка;
• в качестве независимого источника информации;
• анализа процессов на рынке коммерческой недвижимости.
Пользователи: оценщики, риелторы, собственники, сотрудники кредитных отделов банков, страховые компании, инвесторы, бизнес-консультанты, руководители, эксперты-аналитики.
2. Сегментация рынка коммерческой недвижимости
Сегментирование объектов рынка коммерческой недвижимости на сегменты это разделение рынка на группы объектов, обладающих схожими характеристиками, которые объединены по целевому назначению и условиям использования в бизнесе.
Выделяются следующие основные сегменты:
1. Торговая
2. Офисная
3. Производственная
4. Складская
5. Свободного назначения
6. Общественного питания
7. Гостиницы
8. Бытовые услуги
9. Автосервис
10. Земля коммерческого назначения
В настоящем анализе рынка сегментация для каждого сегмента коммерческой недвижимости проводится по следующим признакам:
1. Площадь.
2. Цена.
3. Географическое местоположение.
Сегментация коммерческих площадей на рынках продаж и аренды двухуровневая. Первый уровень — это формирование сегментов по площади (площадные сегменты). Второй уровень — формирование сегментов по цене в каждом площадном сегменте. Таким образом сначала осуществляется сегментация по площади, а затем каждый выделенный площадной сегмент сегментируется по цене.
Сегментация по площади позволяет выделить площадные сегменты в соответствии с наиболее вероятным спросом бизнеса на типовые размеры площадей объектов, что значимо для обоснования стоимости объектов оценки, принятия управленческого решения или инвестирования.
Сегментация по площади дает обобщенный уровень информации о рынке, а сегментация по цене детализированный. В зависимости от поставленных задач используется либо обобщенная, либо детализированная информации о рынке.
Сегментирование по цене проводится для установления ценовых границ рынка, а по географическому признаку для установки географических границ рынка. Сегментация по цене позволяет выделить ценовые сегменты через распределение объектов по ценовым характеристикам для категорий типа: «эконом», «стандарт», «премиум» и др., что важно для обоснования стоимости объектов оценки, принятия управленческого решения или инвестирования. Количество ценовых сегментов определяется количеством объектов в выборке. Чем больше количество представленных объектов, тем больше выделяется ценовых сегментов.
Как актив бизнеса, коммерческая недвижимость генерирует стоимость в зависимости от факторов маркетинга и макроэкономических условий экономики как на региональном, так и на федеральном уровнях. Вид позиционирования будет определяться маркетингом коммерческой недвижимости, который определяется через анализ наилучшего эффективного использования. Например, объекты торговой недвижимости небольшой площади будут востребованы для определенной группы покупателей малого и среднего бизнеса, торговых сетей шагового формата, а также специализированных магазинов.
Для сегментации по цене используется математический алгоритм распределения (кластеризации) выборки объектов площадного сегмента для заданного количества уровней цены. Таким образом все объекты площадного сегмента будут распределены в ценовых сегментах по стоимости 1 кв.м: более дорогие площади будут располагаться в ценовых сегментах с высоким уровнем цены, и соответственно более дешевые площади будут располагаться в ценовых сегментах с низким уровнем цены. Такой подход к ценовой сегментации позволяет учитывать изменение цен на рынке в динамике без искажения структуры ценового сегмента во времени с сохранением характеристик объектов. Математический алгоритм сегментации по цене разбивает выборку объектов на кластеры и определяет ценовые границы. Принцип работы применяемого математического алгоритма кластеризации заключается в вычислении положении цены каждого объекта относительно ценовых центров, количество которых регламентируется заданием количества уровней сегментации по цене. Все объекты группируются вокруг ценовых центров на основе минимального отличия от значения цены в ценовом центре. Ценовые границы вычисляются по границам раздела распределения объектов в кластере. Положение ценовых центров на координатной оси цены определяется через последовательные итерации. Ограничением применения математического алгоритма кластеризации является наличие менее 6 объектов в выборке. Количество ценовых кластеров (сегментов) определяется исходя из принципа целесообразности на основе практического опыта формирования анализа рынка.
Сегментация по географическому местоположению позволяет выделить геоэкономические сегменты через распределение объектов по геоэкономическим территориям, которые определяются по принципу кольцевого распределения и географическим направлениям. Такая сегментация имеет значение для сравнения вариантов местоположения объекта при обосновании стоимости объектов оценки, принятия управленческого решения или инвестирования. Сегментация по геоэкономическим территориям проведена с использованием в качестве аналога классификации консалтинговой компании Knight Frank.
Сегментация по геоэкономическим территориям:
1. БК – территория Бульварного кольца.
2. СК– территория Садового кольца. Зона соответствует территории между СК и БК.
3. ТТК– территория третьего транспортного кольца. Зона соответствует территории между ТТК и СК.
4. ЧТК– территория четвертого транспортного кольца по проекту. Зона соответствует территории между ЧТК и ТТК.
5. МКАД– территория Московской кольцевой автодороги. Зона соответствует территории между МКАД и ЧТК.
6. ЗА МКАД территория за Московской кольцевой автодорогой. Зона соответствует территории за МКАД с включением городов спутников. ЗА МКАД Юг+НАО соответствует территории с расположением районов на юге за МКАД и территории Новомосковского административного округа. ЗА МКАД Юг-ТАО соответствует территории Троицкого административного округа.
Кольцевое распределение и географические направления формируют сектора, соответствующие геоэкономическим территориям. Границы территорий формировались по границам Бульварного и Садового колец, третьего и четвертого транспортных колец, МКАД и границам муниципальных районов.
Классификация территории города по направлениям приведена в таблице:
Геоэкономические территории города по направлениям.
1 БК Север 12 ТТК «Москва-Сити» 23 МКАД Запад
2 БК Восток 13 ЧТК Север 24 МКАД Северо - запад
3 БК Запад 14 ЧТК Восток 25 ЗА МКАД Север
4 СК Север 15 ЧТК Юг 26 ЗА МКАД Восток
5 СК Восток 16 ЧТК Юго - запад 27 ЗА МКАД Юг+ НАО
6 СК Юг 17 ЧТК Запад 28 ЗА МКАД Юг-ТАО
7 СК Запад 18 ЧТК Северо - запад 29 ЗА МКАД Запад
8 ТТК Север 19 МКАД Север
9 ТТК Восток 20 МКАД Восток
10 ТТК Юг 21 МКАД Юг
11 ТТК Запад 22 МКАД Юго - запад
Основными ценообразующими факторами являются: местоположение, транспортная и пешеходная доступность, парковка, отделка, инфраструктура объекта, конкуренция, баланс спрос/предложение, госрегулирование, экономическая ситуация на федеральном и региональном уровнях. Сегментация по цене на рынке аренды, проводится аналогично сегментации на рынке продаж.
3. Представление информации в анализе рынка.
Совмещение на одной диаграмме данных по динамике инфляции в строительстве и цен на рынке продажи и аренды: имеет значение для понимания рыночных процессов и системного обоснования выводов по рынку в целом и объекту в частности с точки зрения маркетинга и определения стратегии собственника.
Совмещение на одной диаграмме количества предложений объектов на рынках продажи и аренды: позволяет оценить маркетинговую стратегию собственников. Рост доли предложения на продажу на всем рынке свидетельствует о приоритете долгосрочных стратегий владения активом, и наоборот, увеличение доли предложения на аренду указывает о предпочтении в сторону реализации краткосрочных стратегий инвестирования в актив.
Совмещение на одной диаграмме динамики цен на рынках продаж и аренды в текущих и постоянных (очищенных от инфляции в строительстве) ценах: имеет значение для понимания рыночных процессов и обоснования выводов о стоимости объекта, расчета экономического износа, оценки инвестиций в актив и определения стратегии собственника.
Применение в качестве индикатора протекающих процессов на рынке продаж и аренды расчетной стоимости условного объекта: позволяет на диаграмме динамики цен количественно оценить состояние рынков по критериям: кризис, равновесие, рост. Важно для обоснования выводов при расчетах стоимости недвижимости и определения стратегии собственника.
Прогноз стоимости объектов коммерческой недвижимости и валового мультипликатора: необходимо для определения стоимости реверсии (цены продажи в будущем) в доходном подходе, определения стратегии собственника.
Прогноз валового мультипликатора: используется для определения терминального коэффициента капитализации (коэффициента капитализации для расчета цены продажи в будущем) при расчете стоимости реверсии (возврата инвестиций) в доходном подходе.
Прогноз арендных ставок объектов: важно для определения денежных потоков в прогнозном периоде в доходном подходе, определения стратегии собственника.
Оценка ситуации на рынке продаж и аренды: кризис, равновесие, рост с учетом степени изменения по периодам и в скользящем периоде: важно для обоснования выводов при расчетах стоимости недвижимости и определения стратегии собственника. Реализуется для каждого сегмента через анализ динамики индексов цен и СМР.
Оценка эластичности спроса по корреляции цены и количества объектов: имеет значение при анализе рыночных факторов, влияющих на стоимость объекта.
Приложение к отчету базы объектов с характеристиками сроков экспозиции для каждого объекта: актуально для ускорения выбора аналогов, особенно в ретроспективные периоды.
Наличие бонуса - бесплатных консультаций по применению материалов аналитического обзора: повышение качества отчетов об оценке и выработка качественного управленческого решения.
Сегментирование объектов рынка коммерческой недвижимости на сегменты это разделение рынка на группы объектов, обладающих схожими характеристиками, которые объединены по целевому назначению и условиям использования в бизнесе.
Выделяются следующие основные сегменты:
1. Торговая
2. Офисная
3. Производственная
4. Складская
5. Свободного назначения
6. Общественного питания
7. Гостиницы
8. Бытовые услуги
9. Автосервис
10. Земля коммерческого назначения
В настоящем анализе рынка сегментация для каждого сегмента коммерческой недвижимости проводится по следующим признакам:
1. Площадь.
2. Цена.
3. Географическое местоположение.
Сегментация коммерческих площадей на рынках продаж и аренды двухуровневая. Первый уровень — это формирование сегментов по площади (площадные сегменты). Второй уровень — формирование сегментов по цене в каждом площадном сегменте. Таким образом сначала осуществляется сегментация по площади, а затем каждый выделенный площадной сегмент сегментируется по цене.
Сегментация по площади позволяет выделить площадные сегменты в соответствии с наиболее вероятным спросом бизнеса на типовые размеры площадей объектов, что значимо для обоснования стоимости объектов оценки, принятия управленческого решения или инвестирования.
Сегментация по площади дает обобщенный уровень информации о рынке, а сегментация по цене детализированный. В зависимости от поставленных задач используется либо обобщенная, либо детализированная информации о рынке.
Сегментирование по цене проводится для установления ценовых границ рынка, а по географическому признаку для установки географических границ рынка. Сегментация по цене позволяет выделить ценовые сегменты через распределение объектов по ценовым характеристикам для категорий типа: «эконом», «стандарт», «премиум» и др., что важно для обоснования стоимости объектов оценки, принятия управленческого решения или инвестирования. Количество ценовых сегментов определяется количеством объектов в выборке. Чем больше количество представленных объектов, тем больше выделяется ценовых сегментов.
Как актив бизнеса, коммерческая недвижимость генерирует стоимость в зависимости от факторов маркетинга и макроэкономических условий экономики как на региональном, так и на федеральном уровнях. Вид позиционирования будет определяться маркетингом коммерческой недвижимости, который определяется через анализ наилучшего эффективного использования. Например, объекты торговой недвижимости небольшой площади будут востребованы для определенной группы покупателей малого и среднего бизнеса, торговых сетей шагового формата, а также специализированных магазинов.
Для сегментации по цене используется математический алгоритм распределения (кластеризации) выборки объектов площадного сегмента для заданного количества уровней цены. Таким образом все объекты площадного сегмента будут распределены в ценовых сегментах по стоимости 1 кв.м: более дорогие площади будут располагаться в ценовых сегментах с высоким уровнем цены, и соответственно более дешевые площади будут располагаться в ценовых сегментах с низким уровнем цены. Такой подход к ценовой сегментации позволяет учитывать изменение цен на рынке в динамике без искажения структуры ценового сегмента во времени с сохранением характеристик объектов. Математический алгоритм сегментации по цене разбивает выборку объектов на кластеры и определяет ценовые границы. Принцип работы применяемого математического алгоритма кластеризации заключается в вычислении положении цены каждого объекта относительно ценовых центров, количество которых регламентируется заданием количества уровней сегментации по цене. Все объекты группируются вокруг ценовых центров на основе минимального отличия от значения цены в ценовом центре. Ценовые границы вычисляются по границам раздела распределения объектов в кластере. Положение ценовых центров на координатной оси цены определяется через последовательные итерации. Ограничением применения математического алгоритма кластеризации является наличие менее 6 объектов в выборке. Количество ценовых кластеров (сегментов) определяется исходя из принципа целесообразности на основе практического опыта формирования анализа рынка.
Сегментация по географическому местоположению позволяет выделить геоэкономические сегменты через распределение объектов по геоэкономическим территориям, которые определяются по принципу кольцевого распределения и географическим направлениям. Такая сегментация имеет значение для сравнения вариантов местоположения объекта при обосновании стоимости объектов оценки, принятия управленческого решения или инвестирования. Сегментация по геоэкономическим территориям проведена с использованием в качестве аналога классификации консалтинговой компании Knight Frank.
Сегментация по геоэкономическим территориям:
1. БК – территория Бульварного кольца.
2. СК– территория Садового кольца. Зона соответствует территории между СК и БК.
3. ТТК– территория третьего транспортного кольца. Зона соответствует территории между ТТК и СК.
4. ЧТК– территория четвертого транспортного кольца по проекту. Зона соответствует территории между ЧТК и ТТК.
5. МКАД– территория Московской кольцевой автодороги. Зона соответствует территории между МКАД и ЧТК.
6. ЗА МКАД территория за Московской кольцевой автодорогой. Зона соответствует территории за МКАД с включением городов спутников. ЗА МКАД Юг+НАО соответствует территории с расположением районов на юге за МКАД и территории Новомосковского административного округа. ЗА МКАД Юг-ТАО соответствует территории Троицкого административного округа.
Кольцевое распределение и географические направления формируют сектора, соответствующие геоэкономическим территориям. Границы территорий формировались по границам Бульварного и Садового колец, третьего и четвертого транспортных колец, МКАД и границам муниципальных районов.
Классификация территории города по направлениям приведена в таблице:
Геоэкономические территории города по направлениям.
1 БК Север 12 ТТК «Москва-Сити» 23 МКАД Запад
2 БК Восток 13 ЧТК Север 24 МКАД Северо - запад
3 БК Запад 14 ЧТК Восток 25 ЗА МКАД Север
4 СК Север 15 ЧТК Юг 26 ЗА МКАД Восток
5 СК Восток 16 ЧТК Юго - запад 27 ЗА МКАД Юг+ НАО
6 СК Юг 17 ЧТК Запад 28 ЗА МКАД Юг-ТАО
7 СК Запад 18 ЧТК Северо - запад 29 ЗА МКАД Запад
8 ТТК Север 19 МКАД Север
9 ТТК Восток 20 МКАД Восток
10 ТТК Юг 21 МКАД Юг
11 ТТК Запад 22 МКАД Юго - запад
Основными ценообразующими факторами являются: местоположение, транспортная и пешеходная доступность, парковка, отделка, инфраструктура объекта, конкуренция, баланс спрос/предложение, госрегулирование, экономическая ситуация на федеральном и региональном уровнях.
3. Представление информации в анализе рынка.
Совмещение на одной диаграмме количества предложений объектов на рынках продажи и аренды: позволяет оценить маркетинговую стратегию собственников. Рост доли предложения на продажу на всем рынке свидетельствует о приоритете долгосрочных стратегий владения активом, и наоборот, увеличение доли предложения на аренду указывает о предпочтении в сторону реализации краткосрочных стратегий инвестирования в актив.
Совмещение на одной диаграмме динамики цен на рынках продаж и аренды в текущих и постоянных (очищенных от инфляции в строительстве) ценах: имеет значение для понимания рыночных процессов и обоснования выводов о стоимости объекта, расчета экономического износа, оценки инвестиций в актив и определения стратегии собственника.
Применение в качестве индикатора протекающих процессов на рынке продаж и аренды расчетной стоимости условного объекта: позволяет на диаграмме динамики цен количественно оценить состояние рынков по критериям: кризис, равновесие, рост. Важно для обоснования выводов при расчетах стоимости недвижимости и определения стратегии собственника.
Прогноз стоимости объектов коммерческой недвижимости и валового мультипликатора: необходимо для определения стоимости реверсии (цены продажи в будущем) в доходном подходе, определения стратегии собственника.
Прогноз валового мультипликатора: используется для определения терминального коэффициента капитализации (коэффициента капитализации для расчета цены продажи в будущем) при расчете стоимости реверсии (возврата инвестиций) в доходном подходе.
Прогноз арендных ставок объектов: важно для определения денежных потоков в прогнозном периоде в доходном подходе, определения стратегии собственника.
Оценка ситуации на рынке продаж и аренды: кризис, равновесие, рост с учетом степени изменения по периодам и в скользящем периоде: важно для обоснования выводов при расчетах стоимости недвижимости и определения стратегии собственника. Реализуется для каждого сегмента через анализ динамики индексов цен и СМР.
Оценка эластичности спроса по корреляции цены и количества объектов: имеет значение при анализе рыночных факторов, влияющих на стоимость объекта.
Приложение к отчету базы объектов с характеристиками сроков экспозиции для каждого объекта: актуально для ускорения выбора аналогов, особенно в ретроспективные периоды.
Наличие бонуса - бесплатных консультаций по применению материалов аналитического обзора: повышение качества отчетов об оценке и выработка качественного управленческого решения.
